Investir dans l'immobilier

[modifier] Introduction

Se constituer une retraite, un patrimoine ou placer ses économies est aujourd'hui une quasi nécessité au vue de la conjoncture. Dans ce contexte beaucoup de gens sont tentés par l'investissement immobilier et plus particulièrement l'investissement locatif (En France surtout). Sachez que ce marché à ses inconvénients et ses avantages comme tout autre marché (bourse, assurance vie, etc.)

[modifier] Conseils et étapes

Je vais essayer ici de vous donner les grandes lignes et grands principes de l'achat immobilier dans un but d'investissement locatif.

1. Prenez votre temps: en effet, il faut dans un premier temps avoir une expérience dans la "visite" de biens immobiliers. Tout est relatif et il n'y a qu'en visitant des appartements magnifiques et des taudis que l'on acquiert des compétences dans l'estimation de la qualité (et du prix) d'un bien. Ne vous inquiétez pas, des biens immobiliers il y en a beaucoup.
2. Ne perdez pas votre temps: suite à une annonce de vente de bien immobilier à première vue intéressante, vous décidez d'appeler le vendeur. Profitez de cet appel pour vérifier les points qui sont de toute façon éliminatoires pour vous. Pour cela dressez au préalable la liste de ce que vous ne souhaitez pas (ex: pas de rez-de-chaussé, pas de chauffage électrique, etc.). Cela vous évitera de nombreuses visites inutiles et vous fera gagner du temps.
3. Faites une liste des points à passer en revue: je vous propose la liste des points suivants à vérifier et à demander avant et à chaque visite:
   • Demander le montant de la taxe foncière annuelle.
   • Demander le montant des charges mensuelles
   • Demander l'état de l'immeuble
   • Demander l'état du bien. Des travaux sont-ils à prévoir ? Un rafraichissement ?
   • Demander l'étage. Sachez qu'un rez de chaussé se vend plus difficilement par exemple.
   • Demander la localisation de l'appartement. Est-il situé près d'une bouche de métro ? Du bus ? D'un tramway ? Est-il proche de la gare ? D'une école/université ?
4. Préparer un calcul de rentabilité qui vous permettra de comparer les différentes offres auxquelles vous allez avoir à faire.
5. Négocier le prix: Il se pratique d'ordinaire une moyenne de 10% de ristourne lors de l'achat d'un bien immobilier. Si la négociation est impossible cela veut dire que le vendeur ne connaît pas le marché ou alors que le marché n'est pas en faveur de l'acheteur. Patientez un peu avant d'acheter.
6. Ne fonctionner pas au coup de cœur: pour un investissement locatif il ne faut pas acheter au coup de cœur mais plutôt rester très rationnel et prévoir la rentabilité à long terme.
7. Acheter dans un endroit que vous connaissez bien: pour bien évaluer le potentiel d'une ville à l'investissement immobilier, il faut très bien connaître son passé et son futur. Privilégiez votre ville, celle de votre enfance ou celle de vos parents. Vérifier les travaux prévues à la mairie, vérifier l'évolution des transports en communs, de la rénovation, etc.
8. Ne faites pas confiance aux cabinets de conseil: ces professionnels sont pour beaucoup non compétents. Ils vont vous présenter un plan d'investissement calculé au centime près et à première vue alléchant mais bien souvent il s'agit de biens neufs que vous ne pourrez de toute façon pas évaluer et qui sont souvent situés dans des régions ou le potentiel est faible.

[modifier] Idées reçues

Il faut dans un premier temps en finir avec les idées reçues. En voilà une sélection et quelques remarques:

• Louer un appartement équivaut à jeter l'argent (en l'occurrence le loyer) par les fenêtres.

FAUX: Il ne faut pas oublier que louer un appartement n'engage que le coût du loyer (et des charges éventuelles). Alors que l'acquisition d'un appartement implique le paiement de la taxe foncière, des charges de copropriétés, des intérêt d'emprunt à la banque, etc. Donc en fonction des paramètres de conjoncture économique louer peut-être plus intéressant que d'acheter.

• Passer par un outil de défiscalisation proposé par l'État Français est intéressant pour augmenter la rentabilité de l'investissement.

FAUX: En fonction de votre marge d'imposition (tranche et % d'imposition) il peut être plus couteux d'acheter un appartement avec un plan de défiscalisation (type borlot, Malraux, DE Robien, etc.) que de louer. De plus n'oubliez pas qu'acheter dans le neuf est plus cher et parfois moins rentable à cause de la localisation des biens (souvent mal évaluée par les promoteurs au départ).

• Le prix de l'immobilier monte toujours:

FAUX: Le cours de l'immobilier évolue comme n'importe quel autre cours (action, matière première, etc.). Cela fonctionne par cycle. Le prix de l'immobilier passe par des hausses et des baisses au fur et à mesure des années (le cycle de l'immobilier obéit à des cycles de 10, 20 ans). En France le début des années 90 a vue s'effondrer les prix de l'immobilier qui ont mis 10 ans à retrouver leur niveau.

Avec ses conseils vous devriez être un minimum armé pour affronter le monde de l'immobilier. Mais n'oubliez pas qu'il n'y a pas de recette miracle et que chaque cas est particulier et nécessite une étude adaptée.